Konut satın alan kişilerin tapu kaydında banka ipoteği ile karşılaşması uygulamada sık görülen bir durumdur. Bu ipotek bazen alıcının kendi kullandığı konut kredisi nedeniyle konulmuş olabilir. Bazen de konutu satın alan kişiyle doğrudan ilgisi bulunmayan müteahhidin, inşaat şirketinin, arsa sahibinin veya önceki malikin banka borcundan kaynaklanabilir.
Özellikle projeden, müteahhitten veya inşaat şirketinden daire satın alan kişiler bakımından banka ipoteği ciddi mağduriyetlere yol açabilmektedir. Kişi konut bedelini ödemiş, taşınmazı teslim almış, hatta kimi zaman tapu devrini de gerçekleştirmiş olmasına rağmen, tapu kaydında müteahhidin bankaya olan kredi borcu nedeniyle ipotek bulunmaya devam edebilir.
Bu nedenle konut üzerindeki banka ipoteğinin kaldırılması sürecinde ilk yapılması gereken şey, ipoteğin neden konulduğunu ve hangi borcu teminat altına aldığını tespit etmektir. Çünkü kişinin kendi kredi borcundan kaynaklanan ipotek ile müteahhidin banka borcundan kaynaklanan ipotek aynı şekilde değerlendirilmez.
İpotek, bir borcun ödenmesini güvence altına almak amacıyla taşınmaz üzerine konulan sınırlı ayni haktır. Banka, kullandırdığı kredi veya finansman karşılığında alacağını güvence altına almak için taşınmaz üzerine ipotek koyabilir.
Banka ipoteği sayesinde borç ödenmediği takdirde banka, ipotekli taşınmazın satılmasını ve alacağının satış bedelinden tahsil edilmesini isteyebilir. Bu nedenle ipotek, taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını tamamen ortadan kaldırmasa da taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisini ciddi şekilde sınırlandırır.
Tapu kaydında banka ipoteği bulunan bir konutun satılması, devredilmesi veya yeniden krediye konu edilmesi daha zor hale gelir. Bu sebeple ipoteğin hukuki dayanağı ortadan kalkmışsa, tapu kaydından kaldırılması gerekir.
Konut üzerindeki banka ipoteği farklı nedenlerle ortaya çıkabilir. Uygulamada en çok karşılaşılan durumlar şunlardır:
Birinci durum, kişinin konutu satın almak için bankadan konut kredisi kullanmasıdır. Bu durumda banka, verdiği krediye karşılık satın alınan taşınmaz üzerine ipotek koyar. Kredi borcu tamamen ödendiğinde ipoteğin kaldırılması gerekir.
İkinci durum, müteahhidin veya inşaat şirketinin bankadan kullandığı kredi nedeniyle proje kapsamındaki bağımsız bölümler üzerine ipotek konulmasıdır. Bu halde konutu satın alan kişi, kendi borcu olmayan bir kredi nedeniyle taşınmaz üzerinde ipotekle karşılaşabilir.
Üçüncü durum, taşınmazın önceki malikinden kalan banka ipoteğidir. Alıcı, tapu devri sırasında ipoteği fark etmemiş veya ipoteğin satıştan sonra kaldırılacağına güvenmiş olabilir.
Dördüncü durum ise aile konutu üzerine eş rızası alınmadan banka ipoteği konulmasıdır. Bu halde ipoteğin geçerliliği aile hukuku hükümleri bakımından ayrıca tartışılabilir.
Bu ihtimallerin her biri farklı hukuki değerlendirme gerektirir. Bu nedenle “tapuda ipotek var” demek tek başına yeterli değildir. İpoteğin kaynağı, tarihi, kapsamı ve hangi borcu güvence altına aldığı ayrıca incelenmelidir.
Konut üzerindeki ipotek, kişinin kendi kullandığı konut kredisi nedeniyle konulmuşsa temel kural açıktır: Kredi borcu tamamen ödendiğinde, ipoteğin tapu kaydından kaldırılması gerekir.
Konut kredisi borcu kapatıldığında ipotek kendiliğinden silinmez. Bankanın ipotek fek işlemini yapması gerekir. Uygulamada bu işlem bankanın tapu müdürlüğüne ipoteğin kaldırılabileceğini bildirmesiyle gerçekleştirilir.
Borç kapatıldıktan sonra taşınmaz malikinin bankaya başvurarak ipotek fek işleminin yapılmasını istemesi gerekir. Banka gerekli bildirimi yaptıktan sonra tapu müdürlüğü ipoteği terkin eder ve taşınmaz üzerindeki ipotek kaydı silinir.
Ancak bazı durumlarda kredi borcu ödenmiş olmasına rağmen banka fek işlemini geciktirebilir, hiç yapmayabilir veya başka borçları gerekçe göstererek ipoteği kaldırmaktan kaçınabilir. Böyle bir durumda ipotek resmi senedi, kredi sözleşmesi ve bankanın ileri sürdüğü gerekçeler birlikte değerlendirilmelidir.
İpotek fek yazısı, banka tarafından düzenlenen ve ipoteğin kaldırılmasına onay verildiğini gösteren belgedir. Bu yazı ile banka, ipotekle güvence altına alınan borcun sona erdiğini ve tapudaki ipotek kaydının kaldırılabileceğini bildirir.
Günümüzde ipotek terkin işlemleri çoğu zaman elektronik sistemler üzerinden yürütülmektedir. Ancak uygulamada hâlâ “fek yazısı” ifadesi kullanılmaktadır. Burada önemli olan, bankanın tapu müdürlüğüne ipoteğin kaldırılması yönünde gerekli bildirimi yapmasıdır.
Banka bu bildirimi yapmadıkça tapu müdürlüğü kendiliğinden ipoteği kaldıramaz. Çünkü ipotek, tapu siciline tescil edilmiş bir ayni hak olduğundan, terkin işlemi de usulüne uygun şekilde yapılmalıdır.
Borcun tamamen ödenmesine rağmen bankanın ipoteği kaldırmaması halinde öncelikle bankaya yazılı başvuru yapılmalıdır. Bu başvuruda kredi borcunun kapandığı, ipoteğin hukuki dayanağının kalmadığı ve fek işleminin yapılması gerektiği açıkça belirtilmelidir.
Bankaya yapılacak başvurunun yazılı olması önemlidir. Çünkü ileride dava açılması gerekirse, bankaya başvuru yapıldığı ve bankanın buna rağmen işlem yapmadığı ispatlanabilmelidir.
Banka başvuruya rağmen ipoteği kaldırmazsa, somut olayın niteliğine göre tüketici hukuku, bankacılık hukuku ve tapu sicili hükümleri çerçevesinde hukuki yollara başvurulabilir. Kredi borcunun tamamen ödendiği açıkça ispatlanabiliyorsa, ipoteğin kaldırılması davası açılması gündeme gelebilir.
Konut alıcıları bakımından en önemli sorunlardan biri, satın alınan konut üzerinde müteahhidin veya inşaat şirketinin bankaya olan borcu nedeniyle ipotek bulunmasıdır.
Bu durum genellikle şu şekilde ortaya çıkar: Müteahhit, inşaat projesini finanse etmek için bankadan kredi kullanır. Banka da krediye karşılık proje kapsamındaki taşınmazlar üzerine ipotek koyar. Daha sonra müteahhit bu bağımsız bölümleri tüketicilere satar. Alıcı konutun bedelini öder; hatta bazı hallerde konutu teslim alır ve içinde oturmaya başlar. Buna rağmen tapu kaydında banka ipoteği devam eder.
Bu durumda alıcı, kendi borcu olmayan bir kredi nedeniyle mağdur olur. Müteahhidin bankaya olan borcu ödenmediği için banka ipoteği kaldırmayabilir. Hatta banka, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatarak konutun satılmasını isteyebilir.
Bu tür durumlarda konut alıcısının hukuki durumunun dikkatle değerlendirilmesi gerekir. Alıcının tüketici olup olmadığı, satış sözleşmesinin tarihi, tapu devrinin yapılıp yapılmadığı, konutun teslim edilip edilmediği, ipoteğin hangi tarihte konulduğu ve bankanın satışlardan haberdar olup olmadığı önem taşır.
Müteahhitten veya inşaat şirketinden alınan konutta banka ipoteği varsa, alıcı öncelikle tapu kaydını ve ipotek resmi senedini incelemelidir. İpoteğin hangi banka lehine, hangi borç için ve hangi tarihte konulduğu belirlenmelidir.
Ardından müteahhit ile yapılan satış sözleşmesi, ödeme dekontları, teslim tutanakları, tapu devri belgeleri ve varsa banka ile yapılan yazışmalar birlikte değerlendirilmelidir.
Eğer alıcı konut bedelini ödemiş, taşınmazı tüketici sıfatıyla satın almış ve müteahhidin banka borcundan sorumlu değilse, ipoteğin kaldırılması için hukuki süreç başlatılabilir. Bu süreçte bankaya ve gerektiğinde müteahhide karşı talepte bulunulması gündeme gelebilir.
Burada önemli olan, alıcının müteahhidin ticari kredi borcundan sorumlu tutulamayacağı yönündeki iddianın somut belgelerle ortaya konulmasıdır. Aksi halde banka, tapu kaydındaki ipoteğe dayanarak alacağını güvence altında tutmaya devam etmek isteyebilir.
Banka, müteahhidin borcunun devam ettiğini ileri sürerek ipoteği kaldırmaktan kaçınabilir. Ancak bu durum her zaman alıcı aleyhine kesin sonuç doğurmaz.
Özellikle konut alıcısı tüketici konumundaysa ve konut bedelini ödemişse, kendi borcu olmayan bir ticari kredi nedeniyle taşınmazının ipotekli kalmasına itiraz edebilir. Bu noktada bankanın taşınmazın satışından haberdar olup olmadığı, ipoteğin tesis tarihi, satış sözleşmesinin tarihi ve alıcının iyi niyeti büyük önem taşır.
Banka ipoteği tapuda mevcut olduğu için güçlü bir ayni hakka dayanır. Fakat tüketici alıcının korunması gereken durumlarda, ipoteğin kaldırılması davası açılarak mahkemeden tapu kaydındaki ipoteğin terkinine karar verilmesi talep edilebilir.
Bu nedenle müteahhit borcundan kaynaklanan banka ipoteklerinde tek taraflı yorum yapmak doğru değildir. Dosyanın tüm belgeleri incelenmeli ve buna göre dava stratejisi belirlenmelidir.
Kimi zaman kişi kendi konut kredisi borcunu kapatmasına rağmen banka, “bankaya başka borçlarınız var” diyerek ipoteği kaldırmak istemeyebilir. Bu durumda ipoteğin kapsamı belirleyici olur.
Eğer ipotek yalnızca belirli bir konut kredisi borcunu teminat altına almak için kurulmuşsa, o borç ödendiğinde ipoteğin kaldırılması gerekir. Bankanın başka borçları ileri sürerek ipoteği devam ettirmesi hukuken tartışmalı hale gelir.
Ancak ipotek resmi senedinde taşınmazın bankaya karşı doğmuş ve doğacak tüm borçların teminatı olduğu yazıyorsa, bankanın iddiası ayrıca incelenmelidir. Bu tür geniş kapsamlı ipotek kayıtları özellikle tüketici işlemleri bakımından haksız şart, bilgilendirme yükümlülüğü ve dürüstlük kuralı çerçevesinde değerlendirilebilir.
Bu nedenle bankanın başka borçları gerekçe göstermesi halinde yalnızca kredi ödeme dekontlarına bakmak yeterli değildir. İpotek resmi senedi ve kredi sözleşmesinin kapsamı mutlaka incelenmelidir.
Banka ipoteği aile konutu üzerinde kurulmuşsa, eş rızası konusu ayrıca önemlidir. Türk Medeni Kanunu’na göre eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutu üzerindeki hakları sınırlayan işlemleri tek başına yapamaz.
Aile konutu üzerine ipotek konulması, taşınmaz üzerindeki hakkı sınırlayan ciddi bir işlemdir. Bu nedenle eşlerden biri, diğer eşin açık rızası olmadan aile konutu üzerinde banka lehine ipotek tesis etmişse, bu ipoteğin kaldırılması gündeme gelebilir.
Bu ihtimalde mesele borcun ödenip ödenmediği değildir. Asıl mesele, ipotek kurulurken eşin açık rızasının alınıp alınmadığıdır. Eğer aile konutu niteliği mevcutsa ve eş rızası alınmamışsa, ipoteğin geçerliliği aile hukuku hükümleri kapsamında tartışılabilir.
Banka ipoteği rızaen kaldırmıyorsa, taşınmaz maliki veya hukuki menfaati bulunan kişi ipoteğin kaldırılması davası açabilir.
Bu davada temel talep, tapu kaydında görünen ipoteğin hukuki dayanağının kalmadığının tespiti ve ipoteğin terkin edilmesidir. Davanın sebebi somut olaya göre değişebilir.
Kişinin kendi konut kredisi borcu ödenmişse, dava borcun sona erdiği ve ipoteğin artık haksız şekilde devam ettiği gerekçesine dayanır.
Müteahhidin borcu nedeniyle konut üzerinde ipotek bulunuyorsa, dava alıcının bu borçtan sorumlu olmadığı, konut bedelini ödediği ve taşınmaz üzerindeki ipoteğin alıcı yönünden haksız sonuç doğurduğu gerekçelerine dayanabilir.
Aile konutunda ise dava, eş rızası alınmadan ipotek kurulması nedeniyle ipoteğin geçersizliği iddiasına dayanabilir.
Bu nedenle ipoteğin kaldırılması davası açmadan önce uyuşmazlığın kaynağı doğru belirlenmelidir.
Konut üzerindeki banka ipoteğinin kaldırılması taleplerinde görevli mahkeme, uyuşmazlığın niteliğine göre belirlenir.
Eğer uyuşmazlık tüketici işlemi niteliğindeki konut kredisi veya tüketiciye yapılan konut satışından kaynaklanıyorsa, görevli mahkeme çoğu durumda tüketici mahkemesidir. Tüketici mahkemesinin bulunmadığı yerlerde asliye hukuk mahkemesi, tüketici mahkemesi sıfatıyla davaya bakabilir.
Ancak uyuşmazlık ticari kredi, şirket borcu, müteahhidin ticari finansmanı veya tarafların tacir sıfatından kaynaklanıyorsa görevli mahkeme farklılaşabilir. Bu durumda asliye ticaret mahkemesi veya asliye hukuk mahkemesi gündeme gelebilir.
Aile konutu nedeniyle ipoteğin kaldırılması isteniyorsa aile mahkemesi görevli mahkemesidir.
Bu nedenle görevli mahkemeyi belirlerken yalnızca “ipotek kaldırılacak” demek yeterli değildir. İpoteğin hangi hukuki ilişkiden kaynaklandığına bakılmalıdır.
İpoteğin kaldırılması uyuşmazlığında arabuluculuk gerekip gerekmediği, davanın hukuki niteliğine göre değerlendirilmelidir.
Tüketici mahkemesinde açılacak uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk gündeme gelebilir. Ticari nitelikteki uyuşmazlıklarda da arabuluculuk dava şartı olabilir. Ancak aile konutu veya tapu sicilinin düzeltilmesine ilişkin taleplerde süreç farklı değerlendirilebilir.
Bu nedenle dava açmadan önce arabuluculuk şartının bulunup bulunmadığı mutlaka kontrol edilmelidir. Aksi halde dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilebilir.
İpoteğin kaldırılması için dava açmadan önce bankaya yazılı başvuru yapılması çoğu durumda faydalıdır. Bu başvuru ile bankadan ipoteğin kaldırılması, fek yazısının düzenlenmesi veya elektronik terkin işleminin yapılması talep edilir.
Başvuruda taşınmaz bilgileri, ipotek tarihi, borcun kapandığına ilişkin açıklamalar ve ipoteğin neden kaldırılması gerektiği açıkça belirtilmelidir.
Müteahhit borcundan kaynaklanan ipoteklerde ise başvuru daha ayrıntılı hazırlanmalıdır. Alıcının konutu ne zaman satın aldığı, bedeli ödediği, müteahhidin banka borcundan sorumlu olmadığı ve ipoteğin alıcı bakımından mağduriyet doğurduğu açıklanmalıdır.
Bankanın cevap vermemesi veya talebi reddetmesi halinde bu başvuru, dava sürecinde önemli bir delil olarak kullanılabilir.
İpoteğin kaldırılması sürecinde kullanılacak belgeler somut olaya göre değişir. Ancak genel olarak şu belgeler önemlidir:
Özellikle müteahhit borcundan kaynaklanan ipoteklerde, alıcının konut bedelini ödediğini ve müteahhidin borcundan sorumlu olmadığını gösteren belgeler büyük önem taşır.
Tapu kaydında banka ipoteği bulunan konutun satılması mümkündür. Ancak ipotek, taşınmaz üzerinde ayni hak olarak devam ettiği için alıcı açısından ciddi risk doğurur.
Alıcı, ipotekli konutu satın aldığında ipotek tapu kaydında kalmaya devam edebilir. Bu nedenle satıştan önce ipoteğin kaldırılması veya satış sırasında borcun kapatılarak eş zamanlı fek işlemi yapılması gerekir.
Müteahhitten alınan konutlarda ise alıcının satış sözleşmesiyle yetinmemesi, tapu kaydını mutlaka kontrol etmesi gerekir. Çünkü tapu kaydındaki ipotek kaldırılmadıkça, alıcı konut bedelini ödemiş olsa bile taşınmaz üzerinde banka ipoteğiyle karşılaşabilir.
Konut üzerindeki banka ipoteğinin kaldırılması, basit bir tapu işlemi gibi görünse de çoğu zaman ciddi hukuki değerlendirme gerektirir. Öncelikle ipoteğin hangi nedenle konulduğu belirlenmelidir.
Eğer ipotek kişinin kendi konut kredisi nedeniyle konulmuşsa, kredi borcu kapandığında bankanın ipoteği kaldırması gerekir. Banka buna rağmen işlem yapmazsa, yazılı başvuru ve gerekirse ipoteğin kaldırılması davası gündeme gelir.
Eğer ipotek müteahhidin, inşaat şirketinin veya önceki malikin banka borcundan kaynaklanıyorsa, konut alıcısının bu borçtan sorumlu olup olmadığı ayrıca değerlendirilmelidir. Konut bedelini ödemiş ve taşınmazı tüketici sıfatıyla satın almış kişinin, kendisine ait olmayan bir banka borcu nedeniyle mağdur edilmesi hukuki mücadele konusu yapılabilir.
Aile konutu üzerinde eş rızası alınmadan kurulan banka ipoteğinde ise aile hukuku hükümlerine dayanılarak ipoteğin kaldırılması talep edilebilir.
Bu nedenle konut üzerindeki banka ipoteğinin kaldırılması sürecinde tapu kaydı, ipotek resmi senedi, kredi sözleşmesi, satış sözleşmesi, ödeme belgeleri ve banka yazışmaları birlikte incelenmelidir. Doğru hukuki yol belirlenmeden hareket edilmesi, sürecin uzamasına ve hak kaybına neden olabilir.
Bu Yazıyı Paylaş:
Türkçe
English
العربية